Das Urteil im Überblick
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.2026 (Az. V ZR 7/25) eine der meistdiskutierten Regeln im WEG-Recht gekippt: die sogenannte Drei-Angebote-Regel. Bisher galt in der Instanzrechtsprechung nahezu einhellig, dass Wohnungseigentümer vor Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen mindestens drei Vergleichsangebote einholen müssen – andernfalls drohte die erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses. Diese schematische Betrachtung hat der BGH nun ausdrücklich verworfen.
Der Sachverhalt
In einer Eigentümerversammlung im September 2023 fassten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen: den Austausch von Fenstern (2.900 bis 4.100 Euro) sowie einer Vordachverglasung mit Malerarbeiten (1.145 bis 1.600 Euro). Für keine der Maßnahmen wurden Vergleichsangebote eingeholt. Die Hausverwaltung hatte stattdessen auf die langjährige und bewährte Zusammenarbeit mit einer Glaserei und einer Malerfirma verwiesen. Mehrere Eigentümer fochten die Beschlüsse an.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH stellte klar: Es gibt keine allgemeine Pflicht, vor Erhaltungsmaßnahmen drei Vergleichsangebote einzuholen. Die Beschlussfassung muss zwar auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen – Vergleichsangebote können ein geeignetes Mittel sein, sind aber keine zwingende Voraussetzung.
Im Einzelnen hat der BGH folgende Grundsätze aufgestellt:
| Grundsatz | Bedeutung |
|---|---|
| Keine schematische Betrachtung | Die bisherige Praxis der Instanzgerichte (mindestens 3 Angebote, nur Bagatellmaßnahmen ausgenommen) wird der Vielgestaltigkeit der Fälle nicht gerecht und schränkt das Ermessen der Eigentümer zu stark ein. |
| Maßstab: vernünftiger Eigentümer | Ob die vorhandenen Informationen ausreichen, richtet sich nach Art der Maßnahme, Dringlichkeit und Umständen des Einzelfalls. Entscheidend ist: geeignete Leistung zu marktgerechtem Preis. |
| „Bekannt und bewährt“ als Argument | Bisherige Zufriedenheit mit einem Handwerker kann den Verzicht auf weitere Angebote rechtfertigen: sorgfältige Ausführung, Kenntnis der Anlage, zeitnahe Mängelbeseitigung. |
| Wirtschaftlichkeitsprüfung bleibt | Ein Beschluss kann weiterhin angefochten werden, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. |
Was bedeutet das für WEGs?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bringt das Urteil zunächst eine Erleichterung: Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen sind nicht mehr allein deshalb anfechtbar, weil keine drei Angebote vorlagen. Gerade bei dringenden Reparaturen, bei Handwerkermangel oder bei bewährten Geschäftsbeziehungen können WEGs jetzt schneller und flexibler handeln.
Allerdings bedeutet das Urteil keinen Freibrief: Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) und zur wirtschaftlichen Mittelverwendung bleibt bestehen. Ein Beschluss, der auf einem offensichtlich überhöhten Angebot basiert, ist weiterhin anfechtbar.
Warum eine gute Hausverwaltung trotzdem Vergleichsangebote einholt
Hier liegt der entscheidende Punkt – und genau hier trennt sich die Spreu vom Weizen: Eine hochwertige Hausverwaltung holt trotz des BGH-Urteils weiterhin Vergleichsangebote ein. Nicht weil sie muss, sondern weil sie die Kosten der WEG im Blick behält und den Eigentümern gegenüber transparent wirtschaftet.
Die Gründe liegen auf der Hand:
- Kostenkontrolle: Vergleichsangebote sind das wirksamste Instrument, um überhöhte Preise zu erkennen und zu vermeiden. Wer nur ein Angebot hat, kann nicht beurteilen, ob der Preis marktgerecht ist.
- Transparenz gegenüber Eigentümern: Eigentümer wollen wissen, dass ihr Hausgeld sinnvoll eingesetzt wird. Eine Verwaltung, die Vergleichsangebote vorlegt, schafft Vertrauen und reduziert Konflikte in der Eigentümerversammlung.
- Haftungsschutz: Auch wenn der BGH keine Pflicht mehr sieht – im Streitfall ist eine dokumentierte Angebotsvergleichung der beste Nachweis für ordnungsmäßige Verwaltung.
- Qualitätsmerkmal: Die freiwillige Einholung von Vergleichsangeboten ist ein Qualitätsmerkmal, das eine professionelle Hausverwaltung von einer bloßen „Verwaltungsstelle“ unterscheidet.
Wann der Verzicht auf Vergleichsangebote gerechtfertigt sein kann
Das BGH-Urteil gibt Hausverwaltungen berechtigte Flexibilität in bestimmten Situationen:
- Dringende Reparaturen: Bei einem Wasserrohrbruch oder Sturmschaden kann nicht tagelang auf Angebote gewartet werden.
- Handwerkermangel: In vielen Regionen ist es schlicht nicht möglich, zeitnah drei qualifizierte Angebote zu erhalten.
- Bewährte Geschäftsbeziehung: Wenn ein Handwerker die Anlage seit Jahren kennt, zuverlässig arbeitet und marktgerechte Preise bietet, kann das den Verzicht auf weitere Angebote rechtfertigen.
- Geringfügige Maßnahmen: Bei Kleinreparaturen unter 1.000 Euro steht der Aufwand für drei Angebote in keinem Verhältnis zum Nutzen.
Praxistipp: So sollten WEGs jetzt vorgehen
Eigentümer sollten bei der Auswahl ihrer Hausverwaltung darauf achten, wie diese mit dem Thema Angebotsvergleich umgeht. Eine gute Verwaltung wird das BGH-Urteil nicht als Einladung verstehen, auf Vergleichsangebote zu verzichten, sondern als Flexibilisierung für begründete Ausnahmefälle.
Fragen Sie Ihre Hausverwaltung:
- Holen Sie weiterhin regelmäßig Vergleichsangebote ein?
- Ab welchem Betrag werden Vergleichsangebote eingeholt?
- Wie dokumentieren Sie die Entscheidung für einen bestimmten Handwerker?
- Wie gehen Sie mit dringenden Reparaturen um?
Die Antworten auf diese Fragen sagen viel über die Qualität einer Hausverwaltung aus.
Fazit
Das BGH-Urteil V ZR 7/25 ist eine sinnvolle Korrektur der bisherigen, zu starren Rechtsprechung. Es gibt WEGs und Hausverwaltungen mehr Flexibilität bei der Auftragsvergabe – ohne die Pflicht zur wirtschaftlichen Verwaltung aufzuheben. Für Eigentümer bedeutet das: Achten Sie darauf, dass Ihre Hausverwaltung das Urteil als Chance zur effizienten Verwaltung nutzt und nicht als Vorwand, auf Kostenkontrolle zu verzichten. Eine Hausverwaltung, die trotz des Urteils weiterhin Vergleichsangebote einholt, zeigt damit, dass sie die Interessen der Eigentümer ernst nimmt.
Quellen
- Haufe: BGH – Vergleichsangebote müssen nicht sein (27.03.2026)
- BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25
- § 18 Abs. 2 WEG – Ordnungsmäßige Verwaltung