BMF-Schreiben aufgehoben: Warum DEKRA-zertifizierte Gutachter Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen dürfen

Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei – DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung

Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 (GZ: IV C 3 – S 2196/00040/006/008) sein umstrittenes BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (BStBl I S. 332) ersatzlos aufgehoben. Damit endet ein jahrelanger Streit zwischen Finanzverwaltung und Rechtsprechung über die Frage, wer ein Gutachten zur kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erstellen darf – und wie dieses Gutachten methodisch aufgebaut sein muss.

Für Immobilieneigentümer und DEKRA-zertifizierte Sachverständige ist das eine eindeutige Klarstellung: Die Finanzämter müssen Restnutzungsdauergutachten von DEKRA-zertifizierten Sachverständigen anerkennen.

BMF-Schreiben vom 01.12.2025 als PDF herunterladen

Worum geht es bei der kürzeren Restnutzungsdauer?

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, schreibt das Gebäude steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) ab. Das Einkommensteuergesetz sieht in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG eine typisierte Nutzungsdauer vor – bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt sie 50 Jahre. Das entspricht einer jährlichen AfA von 2 Prozent.

Doch viele Gebäude sind deutlich älter oder in einem Zustand, der eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer rechtfertigt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und damit höher abzuschreiben. Bei einem Gebäude mit einer Restnutzungsdauer von nur 20 Jahren beträgt die AfA beispielsweise 5 Prozent statt 2 Prozent – das ist mehr als das Doppelte.

Was stand im aufgehobenen BMF-Schreiben vom 22.02.2023?

Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 war die Reaktion der Finanzverwaltung auf ein ihr unliebsames Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs. Es enthielt zwei zentrale Einschränkungen:

Erstens eine Gutachterpflicht: Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer sollte nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer Person erbracht werden können, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist.

Zweitens eine methodische Einschränkung: Die nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelte Restnutzungsdauer wurde als bloßer „Modellansatz" abgetan, der nicht der tatsächlichen Nutzungsdauer entspreche. Stattdessen verlangte das BMF die Bestimmung konkreter wertrelevanter Bauschäden und Baumängel – also faktisch ein aufwendiges Bausubstanzgutachten.

Warum hat der BFH das BMF-Schreiben zurückgewiesen?

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass das BMF-Schreiben keine gesetzliche Grundlage hat:

Im Grundsatzurteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) entschied der BFH:

„Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint."

Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist demnach nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten Nutzungsdauer.

Im Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) bestätigte der BFH ausdrücklich, dass die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 ImmoWertV eine anerkannte Schätzungsmethode ist, die ohne gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann. Der BFH kritisierte das BMF-Schreiben dabei ausdrücklich [1].

FG Münster und FG Hamburg: Keine Zertifizierungspflicht

Auch die Finanzgerichte haben die restriktive Haltung der Finanzverwaltung zurückgewiesen – und zwar in beiden Fällen ohne Zulassung der Revision, was die Eindeutigkeit der Rechtslage unterstreicht.

Das FG Münster entschied am 2. April 2025 (Az. 14 K 654/23 E), dass bei hinreichender Qualifizierung auch Gutachten von Sachverständigen zu akzeptieren sind, die nicht öffentlich bestellt und nicht von einer deutschen Institution nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert sind. Im konkreten Fall verfügte der Sachverständige lediglich über IHK- und TÜV-Zertifizierungen – das Gericht erachtete dies als ausreichend [2] [3].

Das FG Hamburg entschied am 1. April 2025 (Az. 3 K 60/23) in gleicher Richtung: Auch ein privates Sachverständigengutachten kann Grundlage für die Schätzung einer verkürzten Restnutzungsdauer sein. Das Gesetz verlangt nicht, dass der Nachweis durch ein Gutachten eines in bestimmter Weise qualifizierten Sachverständigen erfolgt. Allein der Umstand, dass der Gutachter weder über eine gesonderte Zertifizierung verfügt noch öffentlich bestellt oder vereidigt ist, führt nicht dazu, dass seine Ausführungen keine taugliche Schätzungsgrundlage darstellen [4].

Der gescheiterte Gegenangriff des Gesetzgebers

Die Finanzverwaltung versuchte noch einen letzten Ausweg: Im Referentenentwurf zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (vom 5. August 2025) war eine verwaltungskonforme Neuregelung in § 11c Abs. 1a EStDV vorgesehen. Diese hätte die Einschränkung des Gutachterkreises und das Erfordernis einer persönlichen Vorortbesichtigung gesetzlich verankert.

Doch auch dieser Versuch scheiterte: Im Regierungsentwurf (Kabinettsentwurf vom 5. November 2025) wurde § 11c Abs. 1a EStDV wieder herausgenommen. Wenige Wochen später, am 1. Dezember 2025, hob das BMF sein Schreiben ersatzlos auf [1].

Was bedeutet das für DEKRA-zertifizierte Sachverständige?

Die Rechtslage ist jetzt eindeutig – und sie ist für DEKRA-zertifizierte Sachverständige besonders günstig. Denn wenn bereits das FG Münster einen Sachverständigen mit IHK- und TÜV-Zertifizierung akzeptiert hat, und das FG Hamburg sogar ein privates Gutachten ohne jede Zertifizierung als taugliche Schätzungsgrundlage anerkannt hat, dann gilt das erst recht für DEKRA-zertifizierte Sachverständige.

Die DEKRA ist eine der bekanntesten deutschen Prüf- und Zertifizierungsgesellschaften. Wichtig: Die DEKRA-Zertifizierung ist keine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle. Doch genau das ist nach der aktuellen Rechtslage nicht erforderlich. Wenn das FG Hamburg sogar ein privates Gutachten ohne jede Zertifizierung als taugliche Schätzungsgrundlage anerkannt hat, und das FG Münster einen Sachverständigen mit IHK- und TÜV-Zertifizierung akzeptiert hat, dann gilt das erst recht für DEKRA-zertifizierte Sachverständige, die eine qualifizierte Fachprüfung mit regelmäßiger Überwachung durchlaufen haben.

Konkret bedeutet das:

Ein Restnutzungsdauergutachten eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen muss vom Finanzamt anerkannt werden, sofern es methodisch korrekt erstellt wurde.
Das modellhafte Verfahren nach ImmoWertV – das Standardverfahren in der Immobilienbewertung – ist als Methode ausdrücklich zulässig.
Die Argumentation „der Gutachter ist nicht qualifiziert genug" greift bei DEKRA-Zertifizierung definitiv nicht.
Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich.

Chronologie: Der Weg zur Klarheit

Datum	Ereignis	Bedeutung
28.07.2021	BFH-Urteil IX R 25/19	Grundsatzurteil: Jede geeignete Darlegungsmethode zulässig
22.02.2023	BMF-Schreiben	Restriktive Gegenreaktion: Gutachterpflicht und Methodeneinschränkung
23.01.2024	BFH-Urteil IX R 14/23	Bestätigung: ImmoWertV-Methode ist zulässig, BMF-Schreiben kritisiert
01.04.2025	FG Hamburg 3 K 60/23	Auch private Gutachten ohne Zertifizierung sind taugliche Grundlage
02.04.2025	FG Münster 14 K 654/23 E	Keine formelle Zertifizierungspflicht, modellhafte Gutachten zulässig
05.08.2025	Referentenentwurf 7. ÄndVO	Versuch der gesetzlichen Verankerung der BMF-Vorgaben
05.11.2025	Kabinettsentwurf	Verschärfung wieder herausgenommen
01.12.2025	BMF-Schreiben aufgehoben	Ersatzlose Aufhebung – Kapitulation der Finanzverwaltung

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Gutachten zur kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer lohnt sich besonders bei:

Vermieteten Immobilien, die vor 1980 errichtet wurden
Gebäuden, bei denen keine umfassende Kernsanierung stattgefunden hat
Objekten mit erkennbarem Modernisierungsstau
Immobilien in Gebieten mit wirtschaftlicher Entwertung

Wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer unter 50 Jahren liegt, kann die jährliche AfA erheblich steigen. Bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren verdoppelt sich die AfA auf 4 Prozent, bei 20 Jahren steigt sie auf 5 Prozent. Über die gesamte Haltedauer können sich daraus Steuerersparnisse im fünf- bis sechsstelligen Bereich ergeben.

Was muss das Gutachten enthalten?

Auch wenn die formellen Anforderungen an den Gutachter gefallen sind, muss das Gutachten selbst fachlich überzeugen. Der BFH hat klargestellt, dass die gewählte Methode über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer Aufschluss geben muss:

Technischer Verschleiß – Zustand der Bausubstanz, insbesondere der Tragstruktur
Wirtschaftliche Entwertung – Marktgängigkeit, Vermietbarkeit, Lage
Rechtliche Nutzungsbeschränkungen – Denkmalschutz, Bebauungsplan, Mietpreisbremse

Das Gutachten sollte eine Ortsbesichtigung beinhalten – das FG Münster hat angedeutet, dass reine Online-Gutachten möglicherweise nicht anerkannt werden. Eine sachverständige Begutachtung vor Ort ist daher empfehlenswert.

Fazit: Die Lage ist eindeutig

Mit der ersatzlosen Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 hat die Finanzverwaltung ihre restriktive Haltung aufgegeben. Zusammen mit den Urteilen des FG Münster und des FG Hamburg sowie der gescheiterten Gesetzesänderung ist die Rechtslage jetzt eindeutig:

Es gelten wieder die ursprünglichen Fassungen von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV.
Diese enthalten keine Vorgaben, auf welche Weise und anhand welcher Gutachtenmethode die kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen ist.
DEKRA-zertifizierte Sachverständige sind zweifelsfrei qualifiziert, solche Gutachten zu erstellen.
Die Finanzämter müssen diese Gutachten anerkennen, sofern sie methodisch korrekt erstellt sind.

Eigentümer vermieteter Immobilien, die bisher die typisierte AfA von 2 Prozent ansetzen, sollten prüfen lassen, ob eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisbar ist. Die steuerlichen Vorteile können erheblich sein.