Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei – DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
Warum dieses Urteil für Immobilieneigentümer wichtig ist
Wer eine vermietete Immobilie besitzt, schreibt diese steuerlich über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) ab. Das Einkommensteuergesetz sieht in § 7 Abs. 4 EStG eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren vor – das entspricht einer jährlichen AfA von 2 Prozent. Doch viele Gebäude sind deutlich älter oder in einem Zustand, der eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer rechtfertigt. Wer das nachweisen kann, darf höher abschreiben – und spart erheblich Steuern.
Genau hier liegt das Problem: Die Finanzverwaltung hat mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 strenge Anforderungen an den Nachweis gestellt. Unter anderem forderte sie, dass nur Gutachter mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle anerkannt werden. Das Finanzgericht Münster hat mit seinem Urteil vom 02.04.2025 (Az. 14 K 654/23 E) dieser restriktiven Haltung eine klare Absage erteilt [1] [2].
Der Fall vor dem FG Münster
Ein Immobilieneigentümer hatte im Februar 2020 ein 1963 errichtetes Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten für 310.000 Euro erworben. Statt der typisierten 50 Jahre legte er ein Gutachten vor, das eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur 23 Jahren ermittelte. Das hätte eine AfA von 4,35 Prozent statt 2 Prozent bedeutet – eine erhebliche steuerliche Verbesserung [2].
Das Finanzamt lehnte das Gutachten ab. Die Begründung: Der Sachverständige verfüge nicht über eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine in Deutschland akkreditierte Stelle. Außerdem habe kein Ortstermin stattgefunden und die verwendete Methode – das modellhafte Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – sei nicht geeignet.
Was das Gericht entschieden hat
Das FG Münster gab dem Kläger in allen wesentlichen Punkten Recht und wies die restriktiven Vorgaben des BMF-Schreibens zurück.
Keine formelle Zertifizierungspflicht
Das Gericht stellte unmissverständlich klar:
„Dem Gesetz lassen sich solche formellen Anforderungen nicht entnehmen." [1]
Das Einkommensteuerrecht verlangt keine bestimmte Zertifizierung des Gutachters. Entscheidend ist die fachliche Qualifikation – nicht ein bestimmtes Zertifikat einer bestimmten Stelle. Im konkreten Fall verfügte der Sachverständige über IHK- und TÜV-Zertifizierungen, was das Gericht als ausreichend erachtete.
Modellhafte Gutachten sind zulässig
Das Gericht bestätigte, dass ein Gutachten nach dem Punkteraster-Verfahren gemäß Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 ImmoWertV als Nachweis genügt:
„Der BFH hat ausdrücklich anerkannt, dass auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis genügen kann." [2]
Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist also nicht zwingend erforderlich. Das Gutachten muss lediglich über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer – technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – Aufschluss geben.
Ortsbesichtigung empfohlen
Das Gericht deutete an, dass es grundsätzlich zur Notwendigkeit einer persönlichen Ortsbesichtigung neigt. Im vorliegenden Fall wurde ein nachträglich durchgeführter Ortstermin akzeptiert, bei dem keine neuen Erkenntnisse gewonnen wurden [1].
Was das für DEKRA-zertifizierte Sachverständige bedeutet
Hier wird es für Immobilieneigentümer besonders interessant: Wenn das FG Münster bereits einen Sachverständigen akzeptiert, dessen Zertifizierungsstelle nicht einmal von einer nationalen Akkreditierungsbehörde anerkannt war, dann gilt das erst recht für DEKRA-zertifizierte Sachverständige.
Die DEKRA ist eine anerkannte Prüf- und Zertifizierungsgesellschaft, die Sachverständige nach eigenen, qualitätsgesicherten Standards prüft und zertifiziert. Die DEKRA-Zertifizierung ist zwar keine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle – doch genau das ist nach der aktuellen Rechtslage auch nicht erforderlich. Wenn das FG Münster bereits einen Sachverständigen mit IHK- und TÜV-Zertifizierung akzeptiert hat, dann gilt das erst recht für DEKRA-zertifizierte Sachverständige, die eine qualifizierte Fachprüfung mit regelmäßiger Überwachung durchlaufen haben.
Konkret bedeutet das: Ein Restnutzungsdauergutachten eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen muss vom Finanzamt anerkannt werden, sofern es methodisch korrekt erstellt wurde. Die Argumentation „der Gutachter ist nicht qualifiziert genug" greift bei DEKRA-Zertifizierung definitiv nicht. Das modellhafte Verfahren nach ImmoWertV – das Standardverfahren in der Immobilienbewertung – ist als Methode ausdrücklich zulässig.
Praxistipp: Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein solches Gutachten lohnt sich besonders bei vermieteten Immobilien, die vor 1980 errichtet wurden und bei denen keine umfassende Kernsanierung stattgefunden hat. Wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer unter 50 Jahren liegt, kann die jährliche AfA erheblich steigen – im Beispielfall des FG Münster von 2 Prozent auf 4,35 Prozent, also mehr als das Doppelte.
Wichtig ist dabei: Das Gutachten sollte von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden, eine Ortsbesichtigung beinhalten und sich auf eine anerkannte Methodik stützen. DEKRA-zertifizierte Sachverständige erfüllen all diese Anforderungen.
Fazit
Das Urteil des FG Münster vom 02.04.2025 ist ein Meilenstein für Immobilieneigentümer und qualifizierte Sachverständige gleichermaßen. Es bestätigt: Die restriktiven Vorgaben des BMF-Schreibens sind nicht gesetzlich verankert. Entscheidend ist die fachliche Qualität des Gutachtens – nicht ein bestimmtes Zertifikat. Für DEKRA-zertifizierte Sachverständige bedeutet das eine klare Stärkung ihrer Position.