Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei – DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
Die Verfassungsbeschwerde ist da
Am 5. März 2026 wurde ein Meilenstein erreicht: Die gemeinsame Verfassungsbeschwerde von Haus & Grund Deutschland und dem Bund der Steuerzahler (BdSt) gegen das Bundesmodell der reformierten Grundsteuer hat beim Bundesverfassungsgericht das Aktenzeichen 1 BvR 472/26 erhalten [1]. Damit ist der Weg frei für eine grundsätzliche Prüfung, ob das Bewertungssystem den Anforderungen des Gleichheitssatzes genügt.
Worum geht es?
Die neue Grundsteuer basiert auf dem sogenannten Bundesmodell, das zentral auf Bodenrichtwerten und pauschalierten, teils fiktiven Mietwerten aufbaut. Die Verbände kritisieren, dass dieses System zu systematischen Ungenauigkeiten und ungerechten Belastungsverschiebungen führt, weil weder die tatsächlichen Marktverhältnisse vor Ort noch wertbeeinflussende Besonderheiten des einzelnen Grundstücks berücksichtigt werden.
Der Berliner Fall zeigt das Problem deutlich
Im konkreten Verfahren geht es um eine vermietete Eigentumswohnung nahe einer Bahntrasse in Berlin. Die Zahlen sprechen für sich:
- Tatsächliche Kaltmiete: 5,07 Euro pro Quadratmeter
- Vom Finanzamt angesetzte pauschalierte Miete: 9,32 Euro pro Quadratmeter
- Abweichung: über 80 Prozent
Der angesetzte Wert ist nicht realisierbar. Selbst der Berliner Mietspiegel 2021 weist als Mittelwert der ortsüblichen Miete lediglich 6,47 Euro pro Quadratmeter aus. Über diesen Wert hinaus kann der Eigentümer gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht gehen [1].
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?
Die praktische Bedeutung ist erheblich: Wer gegen seinen Grundsteuerwertbescheid Einspruch eingelegt hat und dessen Einspruch noch nicht abgelehnt wurde, kann jetzt unter Verweis auf das beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren (Az. 1 BvR 472/26) das Ruhen des eigenen Verfahrens beantragen. Das Finanzamt muss dem in der Regel stattgeben.
Vorgeschichte: BFH sah keinen Verstoß
Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte zuvor in drei Verfahren (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) am 12. November 2025 entschieden, dass das Ertragswertverfahren zur Grundsteuerbewertung im Bundesmodell verfassungsgemäß sei [2]. Die Verbände teilen diese Einschätzung nicht und haben den Weg nach Karlsruhe gewählt.
Ausblick
Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird voraussichtlich nicht vor 2027 erwartet. Parallel dazu wird der BFH im April 2026 über das Ländermodell Baden-Württemberg (Az. II R 26/24 und II R 27/24) verhandeln, das ausschließlich auf Bodenwerten basiert und Gebäude gar nicht berücksichtigt.
Für Eigentümer bedeutet das: Wer seinen Grundsteuerwertbescheid für zu hoch hält, sollte jetzt handeln und Einspruch einlegen – solange die Einspruchsfrist noch läuft. Ein Gutachten, das den tatsächlichen Verkehrswert nachweist, kann dabei entscheidend sein.
Quellen
- Bund der Steuerzahler: Wichtige Etappe – Grundsteuer-Musterverfahren aus Berlin jetzt mit Aktenzeichen (05.03.2026)
- BFH-Urteile vom 12.11.2025, Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25