Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei – DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
Was ist ein Grundstücksmarktbericht?
Der Grundstücksmarktbericht ist das zentrale Instrument zur Herstellung von Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt. Er wird jährlich von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt – unabhängigen Kollegialgremien, die seit 1960 auf Grundlage des Baugesetzbuchs (BauGB) arbeiten. Die rechtliche Grundlage bildet § 192 BauGB, der die Bildung selbständiger, unabhängiger Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten vorschreibt.
Im Kern basiert der Grundstücksmarktbericht auf der Kaufpreissammlung: Jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag in Deutschland wird dem zuständigen Gutachterausschuss übermittelt. Die Geschäftsstellen erfassen und anonymisieren diese Daten und werten sie statistisch aus. Das Ergebnis ist ein umfassendes Abbild des tatsächlichen Marktgeschehens – nicht auf Basis von Angebotspreisen aus Immobilienportalen, sondern auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise.
Was steht im Grundstücksmarktbericht?
Der Inhalt eines Grundstücksmarktberichts ist in den §§ 11 bis 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Ziel ist die Verbesserung der bewertungstechnischen Grundlagen. Ein typischer Grundstücksmarktbericht enthält folgende Bestandteile:
Bodenrichtwerte bilden den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter für definierte Zonen. Sie werden vom Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar ermittelt und sind über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) abrufbar. Für die Grundsteuerbewertung, für Erbschaft- und Schenkungsteuer und für jedes Verkehrswertgutachten sind sie eine unverzichtbare Grundlage.
Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, die das Verhältnis zwischen Nettomietertrag und Kaufpreis einer Immobilie beschreiben. Sie werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und sind die zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren nach § 27 ImmoWertV. Ohne den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Liegenschaftszinssatz kann kein normkonformes Ertragswertgutachten erstellt werden.
Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) dienen dazu, den rechnerisch ermittelten Sachwert einer Immobilie an die tatsächliche Marktlage anzupassen. Der Sachwert allein spiegelt die Herstellungskosten wider – erst der Sachwertfaktor stellt den Zusammenhang zum Grundstücksmarkt her. Gemäß § 14 Absatz 1 ImmoWertV ist diese Marktanpassung zwingend vorgeschrieben.
Bodenpreisindexreihen zeigen die Preisentwicklung von Grundstücken über mehrere Jahre. Sie ermöglichen es, Kaufpreise aus der Vergangenheit auf den aktuellen Wertermittlungsstichtag umzurechnen – ein wichtiges Werkzeug, wenn Vergleichspreise aus unterschiedlichen Jahren herangezogen werden.
Darüber hinaus enthalten die Berichte Umrechnungskoeffizienten für das Maß der baulichen Nutzung, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sowie Mietwertübersichten, sofern dem Gutachterausschuss entsprechende Daten vorliegen. Die Preisentwicklungen werden differenziert nach Grundstückskategorien dargestellt: Bauland, Nichtbauland, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser.
Warum ist der Grundstücksmarktbericht für Gutachter unverzichtbar?
Für Sachverständige, die Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellen, ist der Grundstücksmarktbericht die wichtigste Datenquelle. Die drei normierten Wertermittlungsverfahren – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren – sind ohne die Daten des Gutachterausschusses nicht normkonform durchführbar:
Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ist die einzige amtliche Quelle für tatsächlich gezahlte Preise. Im Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen abgeleitet – der Liegenschaftszinssatz aus dem Grundstücksmarktbericht ist dabei die entscheidende Rechengröße. Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten ermittelt und über den Sachwertfaktor an den Markt angepasst – auch dieser stammt aus dem Grundstücksmarktbericht.
Ein Gutachten, das diese amtlichen Daten nicht verwendet, ist angreifbar. Gerichte, Finanzämter und Banken erwarten, dass Sachverständige die Daten des zuständigen Gutachterausschusses heranziehen.
Warum sollten auch Eigentümer den Grundstücksmarktbericht kennen?
Der Grundstücksmarktbericht richtet sich primär an Bewertungssachverständige, die Wirtschaft und öffentliche Institutionen. Doch auch für Privatpersonen ist er eine wertvolle Informationsquelle – und zwar aus mehreren Gründen:
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie liefert der Grundstücksmarktbericht eine realistische Einschätzung des Preisniveaus in der jeweiligen Lage. Anders als Angebotspreise auf Immobilienportalen basieren die Daten auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Das schützt vor überhöhten Preisvorstellungen – sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite.
Bei der Grundsteuer spielen Bodenrichtwerte eine zentrale Rolle. Das Bundesmodell der reformierten Grundsteuer basiert unter anderem auf Bodenrichtwerten. Wer seinen Grundsteuerwertbescheid prüfen möchte, sollte den Bodenrichtwert für sein Grundstück kennen – und dieser wird im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Bei Erbschaft und Schenkung ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert auf Basis der Daten des Gutachterausschusses. Wer nachweisen möchte, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger liegt als der vom Finanzamt angesetzte Wert, benötigt ein Gutachten – und dieses Gutachten stützt sich wiederum auf die Daten des Grundstücksmarktberichts.
Bei der Prüfung eines Gutachtens können Eigentümer anhand des Grundstücksmarktberichts nachvollziehen, ob die vom Sachverständigen verwendeten Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Bodenrichtwerte den aktuellen amtlichen Daten entsprechen.
Wo bekommt man den Grundstücksmarktbericht?
Die Grundstücksmarktberichte sind bei den Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse erhältlich – in der Regel als gedrucktes Exemplar oder als PDF-Download. Viele Gutachterausschüsse bieten den Bericht inzwischen kostenlos zum Download an, andere erheben eine Schutzgebühr. Die Bodenrichtwerte sind über das bundesweite Portal BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de) online abrufbar.
Auf Bundesebene veröffentlicht der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse und Zentralen Geschäftsstellen (AK OGA) den Immobilienmarktbericht Deutschland, der die Daten aller Bundesländer zusammenführt. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) stellt ergänzend interaktive Dashboards mit bundesweiten Marktdaten zur Verfügung.
Grundstücksmarktbericht vs. Online-Bewertungsrechner
Der Unterschied zwischen den Daten des Grundstücksmarktberichts und den Ergebnissen von Online-Bewertungsrechnern ist erheblich. Online-Rechner arbeiten mit Angebotspreisen aus Immobilienportalen und statistischen Modellen, die weder die individuellen Eigenschaften eines Grundstücks noch die tatsächlich gezahlten Preise berücksichtigen. Die Abweichungen können 20 bis 40 Prozent betragen.
Der Grundstücksmarktbericht hingegen basiert auf amtlichen Daten, die aus der Auswertung aller notariellen Kaufverträge gewonnen werden. Diese Daten sind gerichtsfest, werden von Finanzämtern anerkannt und bilden die Grundlage jedes seriösen Verkehrswertgutachtens. Wer eine belastbare Werteinschätzung benötigt – sei es für einen Verkauf, eine Erbauseinandersetzung oder einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid – kommt am Grundstücksmarktbericht nicht vorbei.
Fazit
Der Grundstücksmarktbericht ist weit mehr als eine statistische Veröffentlichung. Er ist das Fundament der Immobilienbewertung in Deutschland. Ohne die darin enthaltenen Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Bodenrichtwerte ist kein normkonformes Verkehrswertgutachten möglich. Für Eigentümer bietet er eine verlässliche, auf tatsächlichen Kaufpreisen basierende Orientierung – und damit einen entscheidenden Vorteil gegenüber den oft irreführenden Ergebnissen von Online-Bewertungsrechnern.