Am 31. Dezember 2025 ist eine der wichtigsten Übergangsfristen des reformierten Wohnungseigentumsgesetzes abgelaufen. Die Regelung des § 48 Abs. 3 WEG hatte Wohnungseigentümergemeinschaften fünf Jahre Zeit gegeben, bestimmte Altbeschlüsse und Vereinbarungen ins Grundbuch eintragen zu lassen. Wer diese Frist versäumt hat, steht nun vor konkreten rechtlichen Konsequenzen – insbesondere dann, wenn es zu einem Eigentumswechsel in der WEG kommt.

Dieser Beitrag erklärt verständlich, welche Regelungen betroffen sind, was genau eingetragen werden musste, welche Folgen die Nichteintragung hat und welche Handlungsoptionen WEGs auch nach Fristablauf noch haben.

Das Wichtigste vorab: Teilungserklärung vs. nachträgliche Beschlüsse

Um das Thema zu verstehen, muss man einen entscheidenden Unterschied kennen:

Die Teilungserklärung selbst wird bei Gründung der WEG immer ins Grundbuch eingetragen. Alles, was dort steht – Kostenverteilung, Nutzungsregeln, Sondernutzungsrechte – ist automatisch Grundbuchinhalt und damit für jeden Eigentümer (auch künftige Käufer) verbindlich. Hier besteht kein Handlungsbedarf.

Nachträgliche Beschlüsse, die von der Teilungserklärung abweichen oder sie ergänzen, sind dagegen das Problem. Wenn die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss etwas anders regelt als in der Teilungserklärung vorgesehen, dann steht dieser Beschluss nicht automatisch im Grundbuch. Und genau diese Beschlüsse hätten bis zum 31.12.2025 eingetragen werden müssen.

Faustregel:

Steht es in der Teilungserklärung → ist im Grundbuch → kein Problem.
Wurde es nachträglich per Beschluss geändert oder ergänzt → steht NICHT im Grundbuch → hätte eingetragen werden müssen.

Praxisbeispiele: Was musste eingetragen werden?

Die folgenden Beispiele zeigen typische Situationen aus dem Alltag einer WEG:

Beispiel 1: Markisenfarben

In der Teilungserklärung steht: „Markisen dürfen nur in den Farben Weiß und Gelb angebracht werden." Das ist im Grundbuch eingetragen und gilt für alle – auch für neue Eigentümer.

Nun hat die Eigentümerversammlung vor einigen Jahren beschlossen: „Aufgrund der geänderten Hausfassadenfarbe dürfen Markisen auch in Anthrazit- und Grautönen angebracht werden."

Problem: Dieser Beschluss weicht von der eingetragenen Teilungserklärung ab. Im Grundbuch steht weiterhin „nur Weiß und Gelb". Ein neuer Eigentümer, der die Wohnung kauft, kann sich auf das Grundbuch berufen und sagen: „Mich bindet nur, was im Grundbuch steht – und da steht Weiß und Gelb. Die graue Markise meines Nachbarn ist nicht zulässig."

Folge: Ohne Eintragung verliert der Beschluss zur Farbfreigabe seine Wirkung gegenüber dem neuen Eigentümer. Es kann zu Streit und im schlimmsten Fall zu Rückbauforderungen kommen.

Beispiel 2: Erweiterte Verwalterbefugnisse

In der Teilungserklärung steht: „Der Verwalter bedarf für alle Maßnahmen eines Beschlusses der Eigentümerversammlung."

Per Beschluss wurde geregelt: „Der Verwalter darf mit Zustimmung des Beirats Instandhaltungsmaßnahmen bis 5.000 € ohne gesonderten Eigentümerbeschluss beauftragen."

Problem: Diese Einzelbeschlusskompetenz des Verwalters steht nicht im Grundbuch. Ein neuer Eigentümer könnte argumentieren, dass der Verwalter für jede Maßnahme einen Eigentümerbeschluss braucht – wie es die Teilungserklärung vorsieht.

Folge: Ohne Eintragung könnte ein neuer Eigentümer bereits durchgeführte Maßnahmen anfechten oder die Kostenübernahme verweigern, weil kein ordnungsgemäßer Beschluss vorlag.

Beispiel 3: Geänderter Kostenverteilerschlüssel

In der Teilungserklärung steht: „Alle Kosten werden nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt."

Per Beschluss wurde geregelt: „Die Kosten für Treppenhausreinigung und Aufzug werden nach Wohneinheiten verteilt, nicht nach MEA."

Folge ohne Eintragung: Ein neuer Eigentümer mit großer Wohnung (hoher MEA-Anteil) könnte sich weigern, nach dem neuen Schlüssel zu zahlen, und auf die Verteilung nach MEA bestehen – wie im Grundbuch eingetragen.

Beispiel 4: Tierhaltung

In der Teilungserklärung steht: „Tierhaltung ist nicht gestattet."

Per Beschluss wurde erlaubt: „Die Haltung von Hunden bis 10 kg ist unter bestimmten Auflagen gestattet."

Folge ohne Eintragung: Ein neuer Eigentümer könnte sich auf das Tierhaltungsverbot der Teilungserklärung berufen und gegen Hundehalter in der WEG vorgehen.

Beispiel 5: Erwerberhaftung für Hausgeldrückstände

In der Gemeinschaftsordnung steht: „Der Erwerber einer Wohnung haftet gesamtschuldnerisch mit dem Veräußerer für dessen rückständiges Hausgeld."

Problem: Diese Klausel muss seit der WEG-Reform im Grundbuch eingetragen sein, um gegenüber neuen Eigentümern zu wirken. Ohne Eintragung haftet ein Käufer nicht für die Schulden seines Vorgängers – die WEG bleibt auf den Rückständen sitzen.

Hintergrund: Das WEMoG und die neue Eintragungspflicht

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat der Gesetzgeber die Spielregeln geändert. Der Grundgedanke: Wer eine Wohnung kauft, soll sich auf das Grundbuch verlassen können. Was dort steht, gilt. Was dort nicht steht, bindet den neuen Eigentümer nicht.

Vor der Reform war das anders: Beschlüsse auf Basis von Öffnungsklauseln galten automatisch auch für Käufer – selbst wenn sie nirgends im Grundbuch standen. Der Käufer musste sich selbst informieren (z. B. durch Einsicht in die Beschlusssammlung).

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt nach § 10 Abs. 3 WEG: Beschlüsse, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen, wirken nur noch dann gegenüber Sondernachfolgern (also neuen Eigentümern), wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Was ist eine „vereinbarte Öffnungsklausel"?

Diesen Begriff muss man verstehen, um das Thema einordnen zu können:

Eine Öffnungsklausel ist eine Bestimmung in der Teilungserklärung, die es den Eigentümern erlaubt, bestimmte Regelungen nachträglich per Mehrheitsbeschluss zu ändern – obwohl normalerweise alle Eigentümer zustimmen müssten (Allstimmigkeit).

Typische Formulierung in der Teilungserklärung: „Die Eigentümer können durch Beschluss mit ¾-Mehrheit den Kostenverteilerschlüssel ändern" oder „Über die Gestaltung der Außenfassade einschließlich Markisen und Balkone kann durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden."

Beschlüsse, die auf einer solchen Klausel basieren, nennt man Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklauseln. Genau diese Beschlüsse sind von der Eintragungspflicht betroffen.

Nicht betroffen sind Beschlüsse, für die das Gesetz selbst eine Beschlusskompetenz vorsieht (sogenannte gesetzliche Öffnungsklauseln) – z. B. Beschlüsse über die Jahresabrechnung, die Bestellung des Verwalters oder bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.

Die Übergangsregelung des § 48 Abs. 3 WEG

Um den Eigentümergemeinschaften ausreichend Zeit für die Anpassung zu geben, schuf der Gesetzgeber eine Übergangsfrist: Altbeschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln gefasst wurden, behielten ihre Wirkung gegenüber Erwerbern bis zum 31. Dezember 2025 – auch ohne Eintragung im Grundbuch.

Gleichzeitig hatte in diesem Zeitraum jeder einzelne Eigentümer einen Rechtsanspruch darauf, dass betroffene Beschlüsse ins Grundbuch eingetragen werden – auch gegen den Willen anderer Eigentümer. Dieser individuelle Anspruch ist seit dem 1. Januar 2026 erloschen.

Eine Verlängerung der Frist wurde von Verwalterverbänden beim Bundesjustizministerium angeregt, aber nicht umgesetzt.

Folgen der Nichteintragung: Was passiert seit dem 1. Januar 2026?

Die Konsequenzen sind erheblich und treten ein, sobald es zu einem Eigentumswechsel in der WEG kommt – sei es durch Verkauf, Schenkung oder Zwangsversteigerung. Die einzige Ausnahme bildet der Erbfall, bei dem die Wirkung des Beschlusses in der Regel erhalten bleibt.

1. Verlust der Wirkung gegenüber neuen Eigentümern

Der nicht eingetragene Beschluss verliert seine Bindungswirkung gegenüber dem Rechtsnachfolger. Konkret: Ein neuer Eigentümer ist an den Beschluss nicht gebunden. Er kann sich darauf berufen, dass für ihn nur gilt, was im Grundbuch steht. Dies kann zu erheblichen Konflikten innerhalb der WEG führen.

2. Kein Rechtsanspruch auf Neufassung mehr

Seit dem 1. Januar 2026 hat kein einzelner Eigentümer mehr einen Anspruch darauf, dass ein Altbeschluss erneut gefasst oder ins Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung ist zwar weiterhin möglich, aber sie erfordert nun die Zustimmung der Mehrheit in einer Eigentümerversammlung. Wer eine bestimmte Regelung erhalten möchte, muss die anderen Eigentümer überzeugen.

3. Haftung der Hausverwaltung

Hat die WEG-Verwaltung es versäumt, betroffene Altbeschlüsse rechtzeitig zur Grundbucheintragung anzumelden, kann sie unter Umständen für daraus entstehende Schäden haften. Besonders relevant bei der Erwerberhaftung: Wenn die Haftungsklausel nicht eingetragen wurde und ein neuer Eigentümer deshalb nicht für Hausgeldrückstände seines Vorgängers haftet, kann die WEG die Verwaltung in Anspruch nehmen.

4. Rechtsunsicherheit in der Gemeinschaft

Es entsteht eine Zwei-Klassen-Situation: Für „Alt-Eigentümer" gelten die Beschlüsse weiterhin (sie waren ja bei der Beschlussfassung dabei oder haben die Wohnung in Kenntnis der Beschlüsse erworben). Für neue Eigentümer gelten sie nicht. Das führt zu ungleichen Rechten und Pflichten innerhalb derselben WEG.

Was WEGs jetzt noch tun können

Die gute Nachricht: Eine Eintragung ins Grundbuch ist auch nach dem 31. Dezember 2025 weiterhin möglich. Allerdings gelten nun andere Voraussetzungen:

Schritt 1: Prüfung der Gemeinschaftsordnung

Zunächst sollte geprüft werden, ob die Gemeinschaftsordnung überhaupt eine vereinbarte Öffnungsklausel enthält. Ist dies nicht der Fall, besteht kein Handlungsbedarf. Typische Formulierungen, auf die man achten sollte: „Die Eigentümer können durch Beschluss…", „Mit einer Mehrheit von ¾ der Stimmen kann beschlossen werden…", „Abweichend hiervon können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss regeln…"

Schritt 2: Sichtung der Beschlusssammlung

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, sollten anhand der Beschlusssammlung oder der Versammlungsprotokolle alle Beschlüsse identifiziert werden, die auf dieser Klausel beruhen. Wichtig: Auch Vereinbarungen zur Erwerberhaftung und Veräußerungsbeschränkungen prüfen.

Schritt 3: Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Für die nachträgliche Eintragung muss der betreffende Beschluss gegebenenfalls erneut gefasst werden – insbesondere dann, wenn die Personen, die das ursprüngliche Protokoll unterzeichnet haben, nicht mehr verfügbar sind. Für die Neufassung sind die entsprechenden Mehrheiten erforderlich.

Schritt 4: Notarielle Beglaubigung und Grundbuchantrag

Das Protokoll der Beschlussfassung muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Die Unterschriften der Versammlungsleitung, des Beiratsvorsitzenden und einer weiteren Eigentümerin müssen notariell beglaubigt werden. Der Eintragungsantrag kann von der WEG, vertreten durch die Verwaltung, gestellt werden.

Empfehlung für die Praxis

Wohnungseigentümergemeinschaften, die die Frist versäumt haben, sollten das Thema zeitnah auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen. Je länger gewartet wird, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Eigentumswechsel stattfindet und die nicht eingetragenen Regelungen ihre Wirkung verlieren.

Für die Zukunft gilt: Bei jedem neu gefassten Beschluss sollte geprüft werden, ob er auf einer gesetzlichen Beschlusskompetenz oder auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruht. Im letzteren Fall ist die umgehende Eintragung ins Grundbuch zwingend erforderlich.

Praxis-Tipp für Eigentümer:

Fragen Sie Ihre Hausverwaltung konkret: „Gibt es in unserer Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel? Und wenn ja – wurden alle darauf basierenden Beschlüsse ins Grundbuch eingetragen?" Wenn Ihre Verwaltung diese Frage nicht beantworten kann, ist das ein Warnsignal.

Die ImmoWert Kanzlei unterstützt Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Prüfung ihrer Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung. Als zertifizierter Hausverwalter nach § 26a WEG kennt Catarina Günther die praktischen Anforderungen und kann die notwendigen Schritte zur Grundbucheintragung koordinieren.

Kontakt: ImmoWert Kanzlei – Hausverwaltung