Restnutzungsdauer-Gutachten bei Energieeffizienzhäusern: Warum sich die höhere AfA besonders lohnt

Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei – DEKRA-zertifizierte Sachverständige

Warum Energieeffizienzhäuser steuerlich besonders interessant sind

Passivhäuser, KfW-Effizienzhäuser und Niedrigenergiehäuser gelten als Zukunft des Bauens. Was viele Eigentümer und Investoren dabei übersehen: Gerade bei diesen Gebäuden kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten (RND-Gutachten) einen erheblichen steuerlichen Vorteil bringen – und zwar gleich doppelt. Denn Energieeffizienzhäuser haben einerseits deutlich höhere Herstellungskosten als konventionelle Bauten, andererseits aber auch kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauern für zentrale technische Anlagen. Beide Faktoren zusammen führen zu einer spürbar höheren Absetzung für Abnutzung (AfA).

Der doppelte AfA-Vorteil: Höherer Gebäudeanteil und kürzere Nutzungsdauer

Das Einkommensteuergesetz sieht in § 7 Abs. 4 EStG pauschale AfA-Sätze vor: 2 % für Gebäude mit Bauantrag vor 2023 (entspricht 50 Jahre Nutzungsdauer) und 3 % für Gebäude ab 2023 (entspricht 33 Jahre). Diese Pauschalen berücksichtigen weder den tatsächlichen Zustand des Gebäudes noch den energetischen Standard. Genau hier setzt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf eine höhere AfA ansetzen.

Bei Energieeffizienzhäusern wirkt dieser Mechanismus besonders stark, weil zwei Hebel gleichzeitig greifen:

Hebel 1: Höhere Herstellungskosten = höherer Gebäudeanteil

Die Normalherstellungskosten (NHK 2010) der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung differenzieren nicht ausreichend nach energetischem Standard. Ein Passivhaus kostet in der Herstellung jedoch 10 bis 18 Prozent mehr als ein konventioneller Neubau. Bei einem KfW-Effizienzhaus 40 liegen die Mehrkosten bei 10 bis 15 Prozent, bei einem KfW 55 bei 5 bis 8 Prozent. Diese Mehrkosten entstehen durch:

Dreifach verglaste Fenster mit wärmegedämmten Rahmen
Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung (WRG)
Wärmepumpe statt konventioneller Heizung
Dickere Dämmung (Fassade, Dach, Bodenplatte)
Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher
Smart-Home-Steuerung für Heizung, Lüftung und Verschattung

Ein Gutachter kann diese Mehrkosten im Sachwertverfahren berücksichtigen und so einen höheren Gebäudeanteil am Kaufpreis nachweisen. Das erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage unmittelbar.

Energiestandard	Mehrkosten ggü. Standard	Beispiel: Gebäudeanteil bei 400.000 € KP
Konventionell (GEG-Mindeststandard)	Basis	280.000 € (70 %)
KfW Effizienzhaus 55	+5 bis 8 %	294.000 – 302.400 € (73,5 – 75,6 %)
KfW Effizienzhaus 40	+10 bis 15 %	308.000 – 322.000 € (77 – 80,5 %)
Passivhaus	+12 bis 18 %	313.600 – 330.400 € (78,4 – 82,6 %)
KfW 40 Plus	+15 bis 20 %	322.000 – 336.000 € (80,5 – 84 %)

Hebel 2: Kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer durch hohe Erhaltungsaufwendungen

Hier liegt der entscheidende Punkt, den viele übersehen: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist nicht identisch mit der technischen Lebensdauer des Gebäudes. Sie gibt an, wie lange das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Und genau hier haben Energieeffizienzhäuser ein strukturelles Problem.

Die technischen Anlagen, die ein Passivhaus oder KfW-Effizienzhaus ausmachen, haben deutlich kürzere Lebensdauern als das Gebäude selbst:

Bauteil / Anlage	Lebensdauer	Geschätzte Erneuerungskosten
Wärmepumpe (Luft-Wasser)	15 – 20 Jahre	15.000 – 25.000 €
Lüftungsanlage mit WRG	15 – 25 Jahre	8.000 – 15.000 €
Photovoltaikanlage (Wechselrichter)	10 – 15 Jahre	3.000 – 6.000 €
Photovoltaikanlage (Module)	20 – 25 Jahre	8.000 – 15.000 €
Batteriespeicher	10 – 15 Jahre	5.000 – 10.000 €
Smart-Home-Steuerung	10 – 15 Jahre	3.000 – 8.000 €
Dreifach-Verglasung	25 – 30 Jahre	15.000 – 30.000 €
WDVS-Fassadendämmung	25 – 40 Jahre	20.000 – 40.000 €
Lüftungsfilter (laufend)	3 – 6 Monate	200 – 500 €/Jahr

In der Summe müssen Eigentümer eines Passivhauses innerhalb von 20 bis 25 Jahren mit Erneuerungskosten von 50.000 bis 100.000 Euro für die technischen Anlagen rechnen – zusätzlich zu den normalen Instandhaltungskosten für Dach, Fassade und Haustechnik. Diese hohen Erhaltungsaufwendungen verkürzen die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes, weil ab einem bestimmten Zeitpunkt die Kosten der Instandhaltung den wirtschaftlichen Nutzen übersteigen.

Wirtschaftliche vs. technische Restnutzungsdauer

Die Unterscheidung zwischen wirtschaftlicher und technischer Restnutzungsdauer ist für das RND-Gutachten zentral. Die technische Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude aufgrund seiner physischen Eigenschaften und Bauqualität noch genutzt werden kann – also rein baulich-konstruktiv. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer hingegen berücksichtigt, ob die Nutzung auch ökonomisch sinnvoll ist.

Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer maßgeblich. Sie ist per Definition nie höher als die technische Restnutzungsdauer, kann aber deutlich darunter liegen. Bei Energieeffizienzhäusern ist genau das der Fall: Das Gebäude steht technisch noch Jahrzehnte, aber die Wirtschaftlichkeit sinkt durch die hohen Erneuerungskosten der technischen Anlagen.

Ein Gutachter kann diese verkürzte wirtschaftliche Nutzungsdauer nachweisen, indem er die Instandhaltungsrückstände, den Modernisierungsbedarf und die Verhältnismäßigkeit von Erhaltungsaufwand zu Ertrag dokumentiert. Das Ergebnis: Eine kürzere RND und damit eine höhere jährliche AfA.

Rechenbeispiel: Passivhaus vs. konventioneller Bau

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht den doppelten Effekt. Angenommen wird ein vermietetes Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro, Baujahr 2010, Grundstücksfläche 500 m², Bodenrichtwert 200 €/m²:

Position	Konventioneller Bau	Passivhaus
Kaufpreis	500.000 €	500.000 €
Bodenwert (500 m² × 200 €)	100.000 €	100.000 €
Gebäudeanteil	400.000 € (80 %)	400.000 € (80 %)
NHK-Zuschlag Energiestandard	– (Basis)	+15 % → höherer Gebäudesachwert
Gebäudeanteil nach Gutachten	400.000 €	430.000 € (86 %)
RND nach Finanzamt (pauschal)	35 Jahre (50 – 15)	35 Jahre (50 – 15)
RND nach Gutachten	35 Jahre	25 Jahre (wirtschaftlich verkürzt)
AfA-Satz	2 % (pauschal)	4 % (= 100 % / 25 J.)
Jährliche AfA	8.000 €	17.200 €
AfA-Vorteil pro Jahr	–	+9.200 €
AfA-Vorteil über RND (25 J.)	–	+230.000 €

Der AfA-Vorteil von 9.200 Euro pro Jahr ist erheblich. Über die gesamte Restnutzungsdauer von 25 Jahren summiert sich die zusätzliche Abschreibung auf 230.000 Euro. Die steuerlichen Auswirkungen hängen vom individuellen Steuersatz ab – hierzu sollte ein Steuerberater konsultiert werden.

Für welche Objekte lohnt sich ein RND-Gutachten besonders?

Nicht bei jeder Immobilie ist ein RND-Gutachten wirtschaftlich sinnvoll. Besonders lohnend ist es bei folgenden Konstellationen:

Hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis

Je höher der Gebäudeanteil, desto größer der absolute AfA-Effekt. Bei Immobilien in Lagen mit niedrigen Bodenrichtwerten (ländliche Gebiete, Randlagen) ist der Gebäudeanteil oft besonders hoch – hier wirkt der Hebel am stärksten.

Ältere Gebäude (ab ca. 30 Jahre)

Das Finanzamt unterstellt bei Wohngebäuden pauschal 50 Jahre Gesamtnutzungsdauer. Bei einem Gebäude von 1990 wäre die rechnerische RND nur noch 14 Jahre. Ein Gutachten kann aber – etwa durch nachgewiesene Modernisierungen – eine längere oder kürzere RND belegen, je nach tatsächlichem Zustand. Besonders bei Gebäuden, deren pauschale RND nahe Null liegt, kann ein Gutachten die AfA „retten".

Energieeffizienzhäuser und Passivhäuser

Wie dargestellt, profitieren diese Gebäude vom doppelten Effekt: höherer Gebäudeanteil durch Mehrkosten und kürzere wirtschaftliche RND durch hohe Erhaltungsaufwendungen. Gerade bei vermieteten Passivhäusern oder KfW-Effizienzhäusern ist der Effekt am größten.

Modernisierte Altbauten

Kernsanierte Altbauten mit neuer Heizung, Dach, Fenstern und Leitungen haben eine verlängerte technische Nutzungsdauer – aber die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann durch den hohen Modernisierungsaufwand begrenzt sein. Ein Gutachten kann hier die tatsächliche RND dokumentieren.

Vermietete Immobilien mit hohem Kaufpreis

Die AfA ist nur bei vermieteten Immobilien steuerlich relevant (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG). Bei selbstgenutztem Eigentum bringt ein RND-Gutachten keinen steuerlichen Vorteil. Je höher der Kaufpreis, desto größer der absolute Effekt.

Wann lohnt sich ein RND-Gutachten eher nicht?

Ein RND-Gutachten ist nicht in jedem Fall sinnvoll. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es keine AfA, daher keinen steuerlichen Effekt. Bei Neubauten unter 10 Jahren liegt die tatsächliche RND meist nahe an der gesetzlichen Gesamtnutzungsdauer – der Unterschied wäre zu gering. Bei sehr günstigen Kaufpreisen (unter ca. 150.000 Euro) stehen die Gutachtenkosten in keinem sinnvollen Verhältnis zur möglichen Ersparnis. Und bei Immobilien mit sehr hohem Bodenanteil (z. B. in Innenstadtlagen von München oder Hamburg) ist der Gebäudeanteil so gering, dass der AfA-Effekt begrenzt bleibt.

Rechtliche Grundlage: BMF-Schreiben aufgehoben

Seit dem BMF-Schreiben vom 01.12.2025 ist die Rechtslage eindeutig: Das restriktive Schreiben vom 22.02.2023, das hohe formale Anforderungen an den Gutachter stellte, wurde ersatzlos aufgehoben. Zusammen mit den Urteilen des FG Münster (1 K 1448/23 E) und des FG Hamburg (3 K 60/23, 3 K 203/23) steht fest: DEKRA-zertifizierte Sachverständige dürfen Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erstellen. Eine Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist nicht erforderlich. Mehr dazu in unserem Artikel: BMF-Schreiben aufgehoben: Warum DEKRA-zertifizierte Gutachter RND-Gutachten erstellen dürfen.

Fazit: Energieeffizienzhäuser sind steuerliche Goldgruben – mit dem richtigen Gutachten

Energieeffizienzhäuser bieten durch ihre höheren Herstellungskosten und die kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer einen doppelten AfA-Hebel, den viele Eigentümer und Investoren nicht ausschöpfen. Ein qualifiziertes RND-Gutachten kann den Gebäudeanteil am Kaufpreis erhöhen und gleichzeitig eine kürzere Abschreibungsdauer nachweisen. Der Effekt: Eine deutlich höhere jährliche AfA, die sich über die gesamte Nutzungsdauer zu einem erheblichen Betrag summiert.

Gerade bei vermieteten Passivhäusern, KfW-Effizienzhäusern und modernisierten Altbauten mit energetischer Sanierung sollte ein RND-Gutachten in Betracht gezogen werden. Die Gutachtenkosten amortisieren sich in der Regel bereits im ersten oder zweiten Jahr durch die höhere Abschreibung.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung. Er ersetzt keine individuelle steuerliche, rechtliche oder sozialversicherungsrechtliche Beratung. Bei spezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (Steuerberater, Rechtsanwalt).