Drei Urteile, ein Ergebnis: Bundesmodell hält stand
Der Bundesfinanzhof hat in drei Urteilen vom 12. November 2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) das Bundesmodell der Grundsteuer für verfassungsgemäß erklärt. Damit bestätigt das höchste deutsche Steuergericht die Bewertungsregeln der §§ 252 ff. BewG, die seit dem 1. Januar 2025 die Grundlage für die Grundsteuerberechnung in elf Bundesländern bilden.
Für viele Eigentümer, die auf eine Korrektur durch die Gerichte gehofft hatten, ist das zunächst eine Enttäuschung. Doch das Urteil enthält einen wichtigen Lichtblick: Die 40-Prozent-Regel des § 220 Abs. 2 BewG bleibt bestehen – und damit die Möglichkeit, per Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
Was hat der BFH entschieden?
Die drei Urteile betreffen unterschiedliche Sachverhalte, kommen aber zum gleichen Ergebnis:
| Prüfungspunkt | Ergebnis des BFH |
|---|---|
| Gesetzgebungskompetenz | Der Bund hat die formelle Kompetenz für die Grundsteuer-Bewertungsregeln (Art. 105 Abs. 2 S. 1 GG). |
| Typisierte Nettokaltmieten | Die pauschalierten Mieten der Anlage 39 BewG verstoßen nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Typisierung ist zulässig. |
| Sollertragsgedanke | Es darf auf das Ertragspotenzial abgestellt werden, nicht auf die tatsächliche Miete. |
| Bodenrichtwerte | Können grundsätzlich zugrunde gelegt werden, sofern keine konkreten Fehler vorliegen. |
| Gleichheitsgebot | Die Bewertungsregeln führen nicht zu einer gleichheitswidrigen Belastung. |
Warum das Urteil nicht das Ende ist
Trotz der BFH-Entscheidung ist die Grundsteuer-Debatte längst nicht beendet:
- Verfassungsbeschwerde beim BVerfG: Der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund haben angekündigt, Verfassungsbeschwerde einzulegen. Das Aktenzeichen 1 BvR 472/26 ist bereits vergeben.
- Baden-Württemberg-Verfahren: Am 20. Mai 2026 verhandelt der BFH über das Landesmodell Baden-Württembergs, das ausschließlich auf Bodenrichtwerte abstellt.
- Weitere Klagen: Zahlreiche Verfahren zu den Landesmodellen von Bayern, Hamburg und Niedersachsen sind anhängig.
Die 40-Prozent-Regel: Ihr Rettungsanker
Der wichtigste Aspekt für Eigentümer ist § 220 Abs. 2 BewG: Wenn der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie den festgestellten Grundsteuerwert um mindestens 40 Prozent unterschreitet, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Dieser Nachweis erfolgt durch ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen.
In der Praxis bedeutet das: Wenn Ihr Grundsteuerwertbescheid einen Wert von 500.000 Euro ausweist, Ihre Immobilie aber tatsächlich nur 280.000 Euro wert ist (Abweichung: 44 Prozent), können Sie per Gutachten den niedrigeren Wert nachweisen und die Grundsteuer entsprechend senken.
Wann lohnt sich ein Gutachten?
Ein Verkehrswertgutachten zur Grundsteuer-Korrektur lohnt sich besonders in folgenden Fällen:
- Altbauten mit niedrigem Marktwert: Das Bundesmodell bewertet nach Ertragspotenzial – bei sanierungsbedürftigen Altbauten kann der tatsächliche Marktwert deutlich darunter liegen.
- Ländliche Lagen: Die typisierten Nettokaltmieten der Anlage 39 BewG können in strukturschwachen Regionen den tatsächlichen Mietertrag deutlich übersteigen.
- Belastete Grundstücke: Altlasten, Denkmalschutzauflagen oder Baulasten mindern den Marktwert, werden im Bundesmodell aber nicht berücksichtigt.
- Große Grundstücke in teuren Lagen: Wenn der Bodenrichtwert den Grundsteuerwert dominiert, aber das Grundstück aufgrund von Zuschnitt oder Bebauung nicht voll nutzbar ist.
So gehen Sie vor
- Grundsteuerwertbescheid prüfen: Vergleichen Sie den festgestellten Wert mit Ihrer Einschätzung des Marktwerts.
- 40-Prozent-Schwelle kalkulieren: Nutzen Sie unseren Marktwertrechner für eine erste Einschätzung.
- Einspruch einlegen: Gegen den Grundsteuerwertbescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Im Zweifel Einspruch einlegen und später zurücknehmen.
- Gutachten beauftragen: Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bildet die Grundlage für den Nachweis des niedrigeren Werts.
Fazit
Die BFH-Urteile vom 12. November 2025 sind für Eigentümer zunächst ein Rückschlag – das Bundesmodell bleibt bestehen. Doch die 40-Prozent-Regel bietet weiterhin einen wirksamen Rettungsanker für alle, deren Immobilie deutlich überbewertet ist. Angesichts der anhängigen Verfassungsbeschwerde beim BVerfG und der noch ausstehenden Entscheidungen zu den Landesmodellen bleibt die Grundsteuer ein dynamisches Thema. Eigentümer sollten ihre Bescheide prüfen und bei deutlichen Abweichungen handeln.
Quellen
- Ecovis KSO: Grundsteuer Bundesmodell – BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit (02.04.2026)
- BFH, Urteile vom 12.11.2025, Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25
- § 220 Abs. 2 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- §§ 252 ff. BewG – Bewertung für die Grundsteuer
- ImmoWert Kanzlei: Grundsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht