Brauchen Hausverwalter eine Ausbildungspflicht? Warum die Abschaffung der Weiterbildungspflicht ein fataler Fehler wäre

Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei – unterstützende Hausverwalterin

Ein Beruf ohne Zugangshürde – mit enormer Verantwortung

In Deutschland kann sich grundsätzlich jeder als Wohnimmobilienverwalter selbstständig machen. Eine formale Berufsausbildung ist nicht vorgeschrieben, ein Sachkundenachweis wurde nie eingeführt. Es genügt eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, ein polizeiliches Führungszeugnis und der Nachweis geordneter Vermögensverhältnisse [1]. Wer diese Voraussetzungen erfüllt, darf ab dem nächsten Tag das Vermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwalten – ohne jemals eine Hausgeldabrechnung gesehen zu haben, ohne Kenntnisse im WEG-Recht und ohne Erfahrung in der Buchhaltung.

Das ist bemerkenswert, denn die Anforderungen an eine professionelle Hausverwaltung sind enorm. Im Alltag müssen Verwalter mehr als 70 Gesetze und Verordnungen anwenden – vom Wohnungseigentumsgesetz über das BGB, die Heizkostenverordnung und das Gebäudeenergiegesetz bis hin zum Steuerrecht [2]. Sie verwalten treuhänderisch erhebliche Vermögenswerte, organisieren Eigentümerversammlungen, erstellen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, koordinieren Instandhaltungsmaßnahmen und müssen bei all dem die sich ständig ändernde Rechtsprechung im Blick behalten.

Der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG – ein Schritt, aber kein Ersatz

Mit der WEG-Reform 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) wurde in § 26a WEG erstmals der „zertifizierte Verwalter" eingeführt. Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt [3].

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Das bedeutet: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen zivilrechtlichen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt [4].

Allerdings ist diese Regelung mit wichtigen Einschränkungen verbunden:

Erstens handelt es sich um einen zivilrechtlichen Anspruch der Eigentümer, nicht um eine gewerberechtliche Voraussetzung. Ein nicht-zertifizierter Verwalter darf weiterhin tätig sein und sein Gewerbe ausüben – nur können die Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter bestellt wird. Es gibt keine Behörde, die die Zertifizierung als Bedingung für die Gewerbeerlaubnis prüft.

Zweitens ist die Zertifizierung eine Momentaufnahme. Die IHK-Prüfung wird einmal abgelegt und gilt dann unbefristet. Sie stellt sicher, dass der Verwalter zum Zeitpunkt der Prüfung über Grundkenntnisse verfügt – aber sie garantiert nicht, dass dieses Wissen aktuell bleibt.

Drittens haben sich bislang nur rund 15 Prozent der gewerbsmäßigen Wohnungseigentumsverwalter zertifizieren lassen, bei einer Durchfallquote von etwa 20 Prozent beim ersten Prüfungsversuch [2]. Die Zertifizierung erreicht also bei Weitem nicht die gesamte Branche.

Die Zertifizierung nach § 26a WEG ist daher ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung – aber sie ersetzt keine laufende Weiterbildungspflicht. Beide Instrumente ergänzen sich: Die Zertifizierung sichert den Einstieg, die Weiterbildung sichert die Qualität im laufenden Betrieb.

Die 20-Stunden-Weiterbildungspflicht: Was bisher galt

Seit dem 1. August 2018 sind Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler verpflichtet, innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Stunden an anerkannten Weiterbildungen zu absolvieren. Die Rechtsgrundlage bilden § 34c Absatz 2a GewO und § 15b der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) [5]. Die Nachweise müssen fünf Jahre aufbewahrt und auf Anfrage Behörden sowie Kunden vorgelegt werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 5.000 Euro.

Diese Regelung war ein Kompromiss. Ursprünglich hatte die Große Koalition einen umfassenden Sachkundenachweis für Verwalter geplant – vergleichbar mit dem, was für Finanzanlagenvermittler oder Versicherungsmakler längst Standard ist. Doch dieser Sachkundenachweis wurde nie umgesetzt. Die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren – also weniger als 7 Stunden pro Jahr – war das Minimum, auf das man sich einigen konnte.

Bundeskabinett will die Pflicht ersatzlos streichen

Am 5. November 2025 beschloss das Bundeskabinett im Rahmen eines Gesetzentwurfs zum Bürokratierückbau die ersatzlose Streichung der Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (Bundesrats-Drucksache 648/25) [6]. Die Begründung: „Entbehrliche und nicht zwingend erforderliche Vorschriften sollen aufgehoben werden." Die Regierung setzt stattdessen auf Eigenverantwortung der Branche.

Die bezifferte Einsparung durch die Streichung beträgt laut Gesetzentwurf rund 6 Minuten Verwaltungsaufwand pro Unternehmen und Jahr sowie bundesweite Übermittlungskosten von etwa 26.000 Euro bei mehr als 26.000 Unternehmen. Dem gegenüber steht das Risiko deutlich höherer Folgekosten durch Qualitätseinbußen, fachliche Fehler und fehlendes Wissen.

Breiter Widerstand: Bundesrat, Verbände und Eigentümer

Die Reaktion auf den Gesetzentwurf war eindeutig. Am 19. Dezember 2025 sprach sich der Bundesrat für die Beibehaltung der Weiterbildungspflicht aus [7]:

„Die Erwartung des Bundes, dass die Branche künftig eigenverantwortlich eine ausreichende Weiterbildung sicherstellt, wird angesichts der bisherigen Erfahrungen und der strukturellen Gegebenheiten bei Hausverwaltungen als wenig realistisch eingeschätzt."

Ein breites Bündnis aus Branchenverbänden und Verbraucherorganisationen hat sich ebenfalls klar positioniert:

• VDIV Deutschland: 73,7 % der befragten Verwalter halten die gesetzliche Pflicht für sinnvoll; 84,9 % bewerten kontinuierliche Weiterbildung als wichtig oder sehr wichtig
• Wohnen im Eigentum (WiE): 89 % der befragten Eigentümer fordern die Beibehaltung; 84 % erwarten negative Folgen bei Abschaffung [8]
• IVD: „Wir bräuchten vielmehr heute erst recht den Sachkundenachweis, denn das Produkt Immobilie ist seit 2018 durch Energie- und Finanzthemen noch komplizierter geworden"
• BVI: „Die Annahme, Unternehmen würden sich freiwillig in angemessenem Umfang fortbilden, ist realitätsfern"

Nur 18 Prozent der von WiE befragten Eigentümer glauben, dass sich Verwalter ohne gesetzliche Vorgaben freiwillig ausreichend fortbilden würden.

Warum die Weiterbildungspflicht unverzichtbar ist

1. Zertifizierung allein reicht nicht

Die Zertifizierung nach § 26a WEG ist eine einmalige Prüfung – eine Momentaufnahme des Wissensstands. Sie stellt nicht sicher, dass ein Verwalter fünf oder zehn Jahre nach der Prüfung noch auf dem aktuellen Stand ist. Wie der VDIV treffend formuliert: „Zertifizierung und Weiterbildungspflicht ergänzen sich – sie sind nicht austauschbar." Die Zertifizierung sichert den Einstieg, die Weiterbildung sichert die laufende Qualität.

2. Die Rechtsprechung ändert sich ständig

Das WEG-Recht ist eines der dynamischsten Rechtsgebiete in Deutschland. Die WEG-Reform 2020 hat die Verwaltung grundlegend verändert. Neue BGH-Urteile zur Jahresabrechnung, zur Beschlusskompetenz oder zur Haftung des Verwalters erscheinen regelmäßig. Hinzu kommen das Gebäudeenergiegesetz (GEG), neue Anforderungen an Energieausweise, die kommunale Wärmeplanung und ständig aktualisierte steuerrechtliche Regelungen.

Ein Verwalter, der sich nicht weiterbildet, arbeitet zwangsläufig mit veraltetem Wissen. Die Folgen tragen die Eigentümer: fehlerhafte Abrechnungen, unwirksame Beschlüsse, verpasste Fristen und im schlimmsten Fall erhebliche finanzielle Schäden.

3. Ein Verwalter muss alles können

Was diesen Beruf so anspruchsvoll macht, ist die Breite der erforderlichen Kompetenzen. Ein Hausverwalter muss gleichzeitig Buchhalter, Jurist, Bautechniker, Mediator und Organisator sein. Er muss die Heizkostenverordnung ebenso beherrschen wie das Vergaberecht bei Sanierungen, die steuerliche Behandlung von Instandhaltungsrücklagen ebenso wie die korrekte Durchführung einer Eigentümerversammlung.

Ohne kontinuierliche Weiterbildung ist es schlicht unmöglich, in all diesen Bereichen auf dem aktuellen Stand zu bleiben. Und die Anforderungen steigen weiter: Klimawende, energetische Sanierung, Förderprogramme, Digitalisierung – all das erfordert Fachwissen, das sich nicht von selbst aktualisiert.

4. Kein funktionierender Qualitätswettbewerb

In vielen Regionen Deutschlands übersteigt die Nachfrage nach Verwaltungsleistungen das Angebot deutlich. Eigentümergemeinschaften haben oft keine Auswahl und müssen nehmen, was verfügbar ist. Ein Qualitätswettbewerb, der schlechte Verwalter vom Markt verdrängt, funktioniert unter diesen Bedingungen nicht. Gerade deshalb braucht es verbindliche Mindeststandards – nicht deren Abschaffung.

Unser Standpunkt

Als unterstützende Hausverwalterin erlebe ich täglich, wie komplex die Anforderungen an eine ordnungsgemäße WEG-Verwaltung sind. Die Vorstellung, dass 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren „entbehrlich" seien, ist realitätsfern. Im Gegenteil: Angesichts der fehlenden Ausbildungspflicht und des nicht vorhandenen Sachkundenachweises ist die Weiterbildungspflicht der letzte verbliebene Qualitätsanker in einer Branche, die das Vermögen von Millionen Eigentümern treuhänderisch verwaltet.

Die Zertifizierung nach § 26a WEG war ein richtiger Schritt – aber sie ist eine Eintrittskarte, kein Dauerfahrschein. Wer einmal eine IHK-Prüfung bestanden hat, ist damit nicht für alle Zeiten qualifiziert. Gerade weil sich das Recht ständig weiterentwickelt und ein Verwalter in so vielen verschiedenen Bereichen kompetent sein muss, braucht es die Verpflichtung zur laufenden Fortbildung.

Was wir tatsächlich brauchen, ist nicht weniger Regulierung, sondern eine sinnvolle Weiterentwicklung: ein verbindlicher Sachkundenachweis für den Berufszugang, eine angemessene Weiterbildungspflicht und digitale Nachweisverfahren, die den bürokratischen Aufwand minimieren, ohne den Verbraucherschutz zu opfern.

Quellen

1. IHK Reutlingen: Zertifizierter WEG-Verwalter – Berufszugang
2. Haufe: VDIV-Umfrage – Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter sinnvoll (27.01.2026)
3. § 26a WEG – Zertifizierter Verwalter
4. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – Ordnungsgemäße Verwaltung
5. Haufe: Weiterbildungspflicht für Immobilienverwaltungen (2018)
6. Bundesrats-Drucksache 648/25: Gesetzentwurf zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung
7. Immowelt: Bundesrat plädiert für Beibehaltung (12.01.2026)
8. Wohnen im Eigentum: 89% fordern Beibehaltung (14.01.2026)

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung.