Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei – DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
Das Urteil auf einen Blick
Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat mit Beschluss vom 16. Oktober 2025 (Az. 8 K 626/24) entschieden, dass das Finanzamt die Kosten eines Verkehrswertgutachtens tragen muss, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert erheblich übersteigt [1]. Im konkreten Fall lag die Abweichung bei 41 Prozent – das Gericht wertete dies als „offenkundig unzutreffende Wertfeststellung".
Hintergrund: Warum weichen die Werte so stark ab?
Die neue Grundsteuer basiert auf standardisierten Bewertungsverfahren, die mit pauschalierten Werten arbeiten. In vielen Fällen führt das zu Ergebnissen, die deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Die Gründe dafür sind vielfältig: veraltete Bodenrichtwerte, keine Berücksichtigung von Mängeln oder Modernisierungsstau, pauschale Mietansätze, die nicht der Realität entsprechen.
§ 218 Abs. 4 BewG eröffnet Eigentümern die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachzuweisen. Doch bislang schreckten viele vor den Kosten zurück – ein Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt zwischen 1.500 und 3.000 Euro.
Was hat das Gericht entschieden?
Das FG Baden-Württemberg stellte fest, dass das Finanzamt die erhebliche Überbewertung hätte erkennen müssen. Wenn ein Eigentümer gezwungen ist, ein Gutachten einzuholen, um einen offensichtlich falschen Bescheid zu korrigieren, dann hat das Finanzamt die Kosten dafür zu tragen [1] [2].
Das Gericht argumentierte: Die Kostentragungspflicht des Finanzamts ergibt sich daraus, dass die fehlerhafte Bewertung dem Verantwortungsbereich der Behörde zuzurechnen ist. Der Eigentümer hat keine andere Möglichkeit, als ein Gutachten vorzulegen – und diese Kosten dürfen nicht bei ihm verbleiben, wenn die Behörde den Fehler verursacht hat.
Was bedeutet das für die Praxis?
Dieses Urteil hat weitreichende Bedeutung für alle Eigentümer, die ihren Grundsteuerwertbescheid für zu hoch halten. Konkret ergeben sich folgende Handlungsempfehlungen:
Erstens sollten Eigentümer ihren Grundsteuerwertbescheid mit dem tatsächlichen Marktwert vergleichen. Weicht der festgestellte Wert um mehr als 30 bis 40 Prozent nach oben ab, lohnt sich ein Einspruch. Zweitens sollte ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB in Auftrag gegeben werden. Drittens können die Gutachtenkosten im Erfolgsfall vom Finanzamt zurückgefordert werden.
Einordnung
Das Urteil ist ein wichtiges Signal: Eigentümer müssen die Kosten einer fehlerhaften Bewertung nicht allein tragen. Gerade in Kombination mit der anhängigen Verfassungsbeschwerde beim BVerfG (Az. 1 BvR 472/26) zeigt sich, dass die Grundsteuerbewertung in vielen Fällen auf wackligen Füßen steht.
