Veröffentlicht von ImmoWert Kanzlei - Catarina Günther, DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D1 & D1 Plus
Einleitung
Viele Immobilieneigentümer verwechseln Marktwert und Sachwert - oder halten sie für identisch. Dabei können die Unterschiede erheblich sein und zu teuren Fehlentscheidungen führen. Als DEKRA-zertifizierte Sachverständige erkläre ich in diesem Artikel die fundamentalen Unterschiede und warum es entscheidend ist, das richtige Bewertungsverfahren zu wählen.
Was ist der Marktwert (Verkehrswert)?
Der Marktwert - im deutschen Recht als Verkehrswert nach Paragraph 194 BauGB bezeichnet - ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Einfach gesagt: Der Marktwert ist der Preis, den ein informierter Käufer bereit wäre, auf dem freien Markt zu zahlen.
Was ist der Sachwert?
Der Sachwert ist ein Bewertungsverfahren, das den Wert einer Immobilie anhand der Herstellungskosten ermittelt. Er setzt sich zusammen aus:
- Bodenwert: Der Wert des unbebauten Grundstücks
- Gebäudewert: Die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung
- Wert der Außenanlagen: Garagen, Stellplätze, Gartenanlagen etc.
Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird anschließend mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um ihn an die tatsächliche Marktsituation anzupassen.
Warum weichen Marktwert und Sachwert oft voneinander ab?
Die Abweichungen können erheblich sein - in beide Richtungen:
Sachwert höher als Marktwert: Dies kommt häufig in strukturschwachen Regionen vor. Die Herstellungskosten eines Hauses sind überall ähnlich, aber der Markt in ländlichen Gebieten gibt diese Kosten nicht her. Ein Haus, das 400.000 Euro in der Herstellung gekostet hat, kann in einer abgelegenen Region einen Marktwert von nur 250.000 Euro haben.
Marktwert höher als Sachwert: In begehrten Lagen wie München, Stuttgart oder Hamburg übersteigt der Marktwert oft deutlich den Sachwert. Die hohe Nachfrage treibt die Preise über die reinen Herstellungskosten hinaus.
Welches Verfahren ist das richtige?
Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt vom Immobilientyp und Verwendungszweck ab:
- Eigentumswohnungen: Vergleichswertverfahren (bevorzugt) oder Ertragswertverfahren
- Eigengenutzte Einfamilienhäuser: Sachwertverfahren mit Marktanpassung
- Vermietete Mehrfamilienhäuser: Ertragswertverfahren
- Gewerbeimmobilien: Ertragswertverfahren
- Unbebaute Grundstücke: Vergleichswertverfahren
Ein qualifizierter Sachverständiger wird in der Regel mehrere Verfahren anwenden und die Ergebnisse plausibilisieren, um zu einem fundierten Verkehrswert zu gelangen.
Praxisbeispiel
Ein Einfamilienhaus in einer Kleinstadt im Raum Stuttgart:
- Sachwert: 520.000 Euro (basierend auf Herstellungskosten und Bodenwert)
- Vergleichswert: 480.000 Euro (basierend auf ähnlichen Verkäufen in der Umgebung)
- Ermittelter Verkehrswert: 490.000 Euro (nach Gewichtung und Plausibilisierung)
Die Differenz von 30.000 Euro zwischen Sachwert und Verkehrswert zeigt: Wer sich nur auf den Sachwert verlässt, könnte den Preis zu hoch ansetzen und Schwierigkeiten beim Verkauf haben.
Fazit
Marktwert und Sachwert sind zwei verschiedene Konzepte, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Für fundierte Entscheidungen ist es wichtig, den Unterschied zu verstehen und das richtige Bewertungsverfahren zu wählen. Ein professionelles Gutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen berücksichtigt alle relevanten Verfahren und liefert einen belastbaren Verkehrswert.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.
